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绝版地块入市或刺激地王卷土重来

发布时间:2019-08-16 19:56:44

  公开市场数据显示,今年以来,各地虽出现不少地王,但成色远不如以往。业内人士认为,地王的出现,多是由土地本身所处的地段优势促成,而非市场热捧的结果,随着楼市调控的持续发酵,这种趋势还将持续。在近期地方政府推出的土地中,同样不乏具有地王潜质的地块。位于北京西城区的月坛“绝版”地块以及位于上海火车站北广场的一宗土地,被认为最具“地王相”。地王或在这些优质地块入市的刺激下再现江湖。

  地王成色有所下滑

  4月16日,位于北京东城区的“香河园 号居住及商业金融用地”,在经过40轮的现成竞价后,最终被南昌市政夺得。按照19.15亿元成交价计算,该地块的楼面地价为25749元/平方米,成为当时的北京住宅用地楼面价的地王。这是今年以来全国土地市场的首个地王。

  6月18日,恒大地产以1 .22亿的价格将广州“天河区珠江新城D4-B2地块”收入囊中,折合楼面地价 2967元/平方米,成为广州的新单价地王。

  7月10日,北京万柳地块以26. 亿元的价格被中赫地产获得,楼面价高达 . 8万元/平方米,算上配建的16400平方米回购房,实际楼面价超过4万元,刷新全国土地楼面价的纪录。

  这是今年以来,全国土地市场最受关注的三个地王。此外,随着房屋成交的火爆,一些二三线城市的土地市场逐渐回暖,也不断竞出地王。

  “今年出现的地王,主要特点是地段好。”链家地产市场研究部常青向中国证券报表示,今年以来,地方政府推出一些地段稀缺的优质地块,成为拍出高价的主要原因。北京香河园和广州珠江新城地王,均位于两个城市的核心区域;北京万柳地王处在高校聚集的区域,同样炙手可热。

  常青还认为,优越的地段条件,使得今年地王价格虽高,但仍处于相对合理区间。在土地交易中,也很少出现数百轮竞争的场面,并将地价推至不合理的高位。

  2009年位于北京顺义的“天竺22号地”曾拍出单价和总价“双料地王”;2010年 月,位于朝阳区大望京和亦庄新城的地块也曾以地王的身份竞出。但在“国十条”出台之后,上述区域虽有优质土地成交,但再无地王诞生。

  事实上,今年以来出现的部分区域地王总价和单价均难以和两年前比肩。常青认为,楼市调控正在将土地市场的泡沫挤出,未来的土地市场将趋理性,越来越多的配建要求也在影响土地的成色。

  此外,在国土部对住宅用地的出让面积做出限制后,土地市场甚少出现大体量地块交易,这也导致今年出现较多单价地王,总价地王较少出现。9月10日,北京顺义新城一宗 8公顷的土地进行现场拍卖,这是北京2010年以来体量最大的住宅用地。由于配建了商业、保障房和其他公共设施,该地块仅以12.9亿元价格成交,折合楼面价约2600元/平方米。

  “高价地”出现几率加大

  随着下半年更多土地推出,土地市场回暖势头明显。9月12日,位于上海徐泾镇海田花园区域的一宗纯住宅用地迎来现场拍卖,由于土地区位优势明显,且无配建要求,现场竞价激烈。

  虽然该地块最终并未以地王的价格竞出,但楼面价也达到12254元/平方米,溢价率则达到今年罕见的75%。事实上,在近期不少二三线城市土地交易中,激烈的竞价场面也开始出现。在这种态势下,未来“高价地”的诞生几率被认为加大。

  另一方面,越来越多的优质地块即将入市,也在加大地王诞生的可能性。近期,北京推出位于西城区月坛南街的两宗商业地块,由于位于寸土寸金的二环线,其地王成色被广泛看好。这也是自2009年初以来西城区首次有核心位置地块上市。业内人士认为,虽然以招标方式出让,但“绝版”的地段仍足以支撑其成为新地王。

  在上海近期推出的土地中,同样不乏“准地王”的身影。上海市国土局此前发布了今年第一次预申请公告,其中,位于上海内环的火车站北广场以北地块以47.46亿元的起拍总价亮相,如果该地块年内成功出让,则有望成为今年上海乃至全国的总价地王。

  此外,在厦门、武汉、温州近期推出的大量土地中,同样不乏核心区域的优质地块。业内人士认为,若土地交易延续7、8月以来的火爆局面,未来二三线城市同样可能有地王竞出。

  土地出让收入缩水,地方政府财政压力加大,被认为是其推出优质土地的重要动力。值得注意的是,随着土地一级开发成本提高,以及地方政府对市场的预期向好,不少新入市土地的底价比此前有明显提升,这也成为推高土地价格的内在动力。此外,上半年以来,商品房交易量持续攀高,房企的资金状况大为改善,不少大型房企拿地趋频繁。

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